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發布時間:2018-12-17

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在我们看来,不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位,在经济面临下行压力、地产拐点逐步行成的背景下,房地产调控不应再大幅收紧,保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位。按照国家统计局公布的房地产业增加值来计算,2018年房地产业对GDP的贡献为6.65%。房地产业增加值中的自有住房虚拟租金目前是按照折旧法来计算,但该部分值实际被低估。我们按照市场租金法重新测算,2018年房地产业对经济的贡献达到12.7%。按照国家统计局公布的数据,2019年1-10月份房地产业投资占固定资产投资和GDP的比例分别达到21.45%和14.05%(1-9月数据替代的估计值)。因此,稳定房地产业的发展具有重大意义,这不仅是“稳地价、稳房价、稳预期”重要前提,也是稳定经济发展的重要支撑。1.房地产业的行业“拐点”正在形成,不利于经济稳定及产业作用的发挥; 数据来源:wind 同策研究院整理(4)当前我国也面临居住用地供给不足的情况 我国房地产开发投资存在结构性问题。尽管房地产开发投资整体下行,但是有些区域投资增速仍然较高,尤其是与人口情况不相匹配。2019年1-9月,我国西部地区房地产开发投资增速累计同比为16.2%,东部区域增速仅为8.6%,西部房地产投资增速远高于东部区域,该现象从今年2月份一直持续到现在。从7月份开始,中部区域房地产投资也开始超过东部区域。按照这个趋势来看,未来几个月内,中、西部地区房地产开发投资增速仍会高于东部。从人口结构性来看,东部区域人口基数较大,2018年达到5.38亿,约占全国总人口的38.52%;中部区域人口为3.71亿,占比为26.6%;西部区域人口为3.80亿,占比为27.2%。东部区域2010-2018年间常住人口增长率整体较高,并且超过全国平均水平(4.06%),中、西部区域除了部分少数民族比较集中的省份,由于基数较小,增速明显较高外,整体增速要低于东部区域。如果中西部区域过度投资,仍然会有供应过剩的风险(见表5)。如果东部区域投资放缓,有可能造成供应不足,形成房价上涨的压力。 (3)土地市场供给存在结构性问题从土地供应结构来看,我国的土地供应中的非住宅用地供应明显偏多,导致住宅供应相对紧张。从国际对比来看,纽约的工业用地只占总用地规模的3.48%(2014年,下同),东京为6% (2011年,不包括交通设施用地,下同),而我国一线城市工业和物流仓储用地比重加权均值为28.78%(2016年)。即使考虑到统计口径的差异,中国一线城市的工业用地占比也明显高于纽约和东京等西方主要城市。而在住宅用地占比方面,纽约为42.52%,东京为86.47%,我国一线城市仅为27.90%(2017年)。在商业用地方面,纽约和东京分别为3.91%和5%,而我国一线城市为6.93%(2017年)。需求端调控由于操作较易且见效较快,往往是房地产调控的主要手段,但是需求端调控容易导致购房者的主动规避,单一的需求调控还会使购房者对房价的预期越来越高,调控难度越来越大。而且无论从短期还是长期来看,我国房地产需求仍然处在相对高位,单纯压制需求并不能从根本上解决问题。如果试图只通过压制来缓解目前的问题,这些压制的需求终究会在未来反弹,造成更大的问题。实践证明,供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。只有供给稳定,才能保证房价的稳定,进而确保预期和地价的稳定。供需调控相结合才能实现房地产业的健康发展。 (4)保持房地产投资合理增长 第四、国外成熟的房地产市场对于房地产的产业属性及产业作用均上升到法律层面,构建比较完善的法律体系,形成了以法律来主导市场的方式。尽管政策以其灵活性和及时性对于市场稳定能发挥较大作用,但是长期来看,仍然需要依靠法律政策的基础性功能,因此我国也应该逐渐完善房地产市场调控方面的相关法律体系。这样不仅能够厘清政府和市场之间的关系,还有利于形成长期稳定的预期,对于房地产市场的稳定发展意义重大。
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